مواد ۱۰و ۱۹- طبق قانون ۵۶ مستاجر نمیتواند بدون رضای موجر ملک را به دیگری اجاره دهد یا تسلیم به دیگری نماید و یا قرارداد اجاره را به دیگری انتقال دهد و تمام این اقدامات تخلف است و مستاجر به درخواست موجر طبق ماده ۱۴ محکوم به تخلیه خواهد شد. البته مستاجر می تواند طبق ماده ۱۹ با رضایت مالک این کار را انجام دهد.( انتقال قرارداد اجاره به غیر) که به آن فروش سرقفلی می گویند و قراردادی تشریفاتی ست و حتما باید با تنظیم سند رسمی انجام شود.
سرقفلی ، حق سرقفلی ، انتقال حق سرقفلی
مستاجر می تواند با رضایت موجر، تمام حق سرقفلی را به شخص دیگری بفروشد و در این صورت در پایان مدت اجاره ، تقاضای تمدید فقط از طرف مستاجر جدید پذیرفته می شود و اگر فقط بخشی از حق سرقفلی را به دیگری منتقل نموده باشد مانند ۳ دانگ در پایان مدت هر مستاجر می تواند به نسبت سهمش مالک را به تنظیم اجاره نامه جدید اجبار نماید.
ماده ۱۲- طبق ماده ۱۲ مستاجر می تواند قبل از پایان مدت اجاره را با استناد به موارد ۵ گانه ی این ماده ، فسخ نماید و در پایان مدت یعنی بعد از اینکه مدت قرارداداجاره منقضی شد می تواند ملک را تخلیه کند و نیازی به فسخ ندارد.
در بند ۱ ماده ۱۲ فسخ به استناد خیار تخلف از وصف است.
در بند ۲ ماده ۱۲ گفته شده که چنانچه ملک تجاری در اثر عیب غیر قابل استفاده گردد مستاجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند در حالیکه در قانون مدنی چنین اجاره ای باطل می گشت.
برای گرفتن وکیل حقوقی سرقفلی و یا مشاوره حقوقی با ما درتماس باشید.
در بند ۳ماده خیار شرط و تخلف از شرط فقط برای مستاجر است. مانند اینکه شرط شده باشد که موجر مکلف است در فلان تاریخ ملک را تعمیر نماید ولی از انجام آن خودداری کند که در این صورت مستاجر می تواند قرارداد را فسخ کند. اما در قانون ۵۶ خیار شرط برای موجر یا شخص ثالث یا خیار تخلف از شرط برای موجر قابل تحقق نیست.
در بند ۴ م ۱۲ نیز بر خلاف قانون مدنی گفته شده که چنانچه مستاجر قبل از پایان اجاره فوت نماید اجاره با درخواست تمامی ورثه مستاجر فسخ خواهد گردید.
حکم تخلیه ملک ، موارد فسخ و تخلیه ، عدم پرداخت اجاره بها
ماده ۱۴- در ماده ۱۴ مواردی ذکر شده که موجر می تواند قبل از پایان مدت اجاره قرارداد اجاره را با استناد به آنها فسخ نماید و همچنین با استناد به این موارد قرارداد اجاره را بعد از پایان مدت که نمیتواد مستاجر را از ملک اخراج نماید، فسخ کند و حکم بر تخلیه ملک از دادگاه بگیرد.
اجاره ملک بدون اجازه مالک
- چنانچه مستاجر بدون اذن موجر ملک را به دیگری اجاره دهد یا به دیگری اجازه استفاده از آن را بدهد. در این حالت این را با تامین دلیل احراز می کردند.
- چنانچه مستاجر بدون رضایت موجر تغییر شغل دهد مگر اینکه شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد.
- مستاجر در ملک تجاری، تعدی و یا تفریط نماید.
- عدم پرداخت اجاره با شرایطی که در بند ۹ م ۱۴ آمده است
در مورد انتقال غیرمجاز به غیر تخلیه ملک با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت صورت خواهد گرفت و در سایر موارد، تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه است. باید توجه داشت که هدف قانون سال ۵۶، حمایت از مستاجراست و موارد فسخ و تخلیه که در این قانون به زیان مستاجر آمده است حتی با توافق موجر و مستاجر قابل افزایش نیست.
پرداخت کامل حق کسب و پیشه و تجارت ،
ماده ۱۵- در ماده ۱۵ سه مورد پیش بینی شده که با استناد به آن موجر می تواند با پرداخت کامل حق کسب و پیشه و تجارت ، ملک را تخلیه نماید.
تخلیه بر مبنای این ماده در صورتی امکان پذیر است که قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد . از جمله در جایی که موجر خود به ملک نیاز شخصی دارد. یا تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید می باشد مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری ارائه شود.
طبق یکی از آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور انتقال قرارداد اجاره از طرف شرکت به مدیر عامل و یا از طرف مدیرعامل به شرکت مصداق انتقال غیر مجاز است و به موجر حق فسخ می دهد. به همین قیاس باید گفت که انتقال اجاره از طرف محجور به ولی یا از طرف ولی به محجور نیز ممنوع است.
در صورتی که در مورد این مطلب هرگونه سوالی دارید ، وکلای موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد ، آماده ی پاسخگویی به شما هستند ، لطفا با ما تماس بگیرید.
