تخلیه

پایان مدت اجاره

در اثر عقد اجاره، مالکیت منفعت عین مستاجره برای مدت موقت به مستاجر تملیک می شود لذا پس از پایان مدت، عقد اجاره منحل می گردد و مستاجر مکلف است به تخلیه عین مستاجره و تسلیم آن به موجر. چنانچه مستاجر بعد از پایان اجاره در عین مستاجره باقی بماند، طبق ماده ۴۹۴ قانون مدنی، وضع حقوقی مستاجر در دو حالت متصور است:

وضعیت حقوقی مستاجر ، حکم تخلیه منزل خریداری شده

• پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر عین مستاجر را بدون اذن مالک در تصرف خود نگاه دارد: یعنی مالک مطالبه عین مستاجره را نماید اما مستاجر از رد آن امتناع نماید. در این صورت مستاجر ید او از امانی تبدیل به ضمانی می شود لذا در حکم غاصب است، بر این اساس ضامن عین و منافع است. بنابراین موجر برای مدتی که پس از پایان اجاره، مستاجر در عین مستاجره بوده می تواند اجرت المثل بگیرد، حتی اگر مستاجر از عین مستاجره استیفاء کنفعت ننموده باشد.

• مدت اجاره پایان یافته باشد و مستاجر با اذن مالک، عین مستاجره را در تصرف خود نگاه دارد: در این صورت ید مستاجر از امانت مالکانه، تبدیل به امانت قانونی و شرعی می شود. لذا اگر مستاجر از عین مستاجره استیفا منفعت نموده باشد، باید اجرت المثل ایام تصرف خود را از باب استیفا بپردازد، و در صورت عدم استفاده از عین مستاجره ضامن قیمت منافع نیست. لازم به ذکر است چنانچه در این حالت عین مستاجره بدون تعدی و تفریط مستاجر تلف گردد او ضامن نیست، زیرا همچنان ید او امانی محسوب می شود.

اگر در پایان مدت اجاره، مستاجر به انتفاع خود در عین مستاجره ادامه دهد و موجر تخلیه ید او را نخواهد، باید او را ماذون به حساب آورد نه غاصب. لذا تنها در صورتی که مستاجر در این حالت از عین مستاجره استیفاء منفعت کرده باشد باید اجرت المثل بدهد.اگر برای پرداخت اجاره بها ضامنی گرفته شود در صورتی که اجاره پایان یابد و مستاجر مکلف به پرداخت اجرت المثل گردد، ضامن مسئول پرداخت اجرت المثل نیست.

به موجب ماده ۴۹۷ عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود، لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است، اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد.

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر

در ادامه به موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره طبق قانون اجاره سال ۵۶ می پردازیم

طبق ماده ۱۲ در موارد زیر مستاجر می تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه بخواهد:

• در صورتیکه عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد
• اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
• در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
• در صورت فوت مستاجر در اثنای مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه
• هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

به موجب ماده ۱۳ این قانون هرگاه مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف است به وسیله اظهار نامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

برای گرفتن وکیل حقوقی برای تخلیه و مشاوره حقوقی با ما در تماس باشید.

همچنین ماده ۱۴ قانون ۵۶ مقرر می دارد: در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف  اجرا و محل تخلیه خواهد شد:

• در مواردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره نامه ای در بین نباشدمورد اجاره را به غیر واگذار نموده.

• در موردی که عین مستاجره به منظور کسب و پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به غیر واگذار نماید.
• در صورتی که در اجاره نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
• در صورتیکه مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مرد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.
• هرگاه مورد اجاره در عرض خرابی بوده باشد.
• در صورتیکه از مورد اجاره بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قد شده استفاده گردد.
• در صورتی که مستاجر تعدی یا تفریط کرده باشد.
• در صورتی که مستاجر از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل امتناع نماید.

در صورتی که در مورد این مطلب هرگونه سوالی دارید ، وکلای موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد ، آماده ی پاسخگویی به شما هستند ، لطفا با ما تماس بگیرید.