اثبات و ضمانت اجرای قولنامه

چند نکته و سوال پیرامون قولنامه تعهد به انتقال و ثبت در دفتر املاک:

اثبات و ضمانت اجرای قولنامه ، اعتبار قولنامه دستی در دادگاه

• عقد بیع در مورد املاک ثبت شده در زمره عقود تشریفاتی است و تنظیم سند رسمی و حضور در دفتر اسناد رسمی مقدمه ضروری ثبت نتقال در دفتر املاک است. تملیک تنها در در این دفتر صورت میپذیرد و نباید آن را شرط متاخر عقدی پنداشت که با امضای سند عادی واقع شده است. در یک کلام وقوع بیع در قولنامه بر فرض که خواست دو طرف باشد با مانع قانونی روبرو است و نفوذ حقوقی ندارد(ماده۱۰ ق.م) به علاوه ماده ۴۸ قانون ثبت مانع پذیرش قولنامه عادی در دادگاه است.

طبق ماده ۳۲ قانون ثبت اسناد و املاک :

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده مالک خواهد شناخت…

 

سوال اول: اگر قولنامه تعهد به انتقال باشد اثبات آن چگونه است؟

در این حالت پذیرفتن سند عادی نیز برای اثبات آن امکان دارد. در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام دادن معامله را دارند ولی هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده اند قراردادی میبندند که در آن دو طرف تعهد میکنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند سندی که در این باب تنظیم میشود وعده بیع و در زبان عرف قولنامه مینامند .

 

مثلا من مایلم خانه خود را به شما بفروشم ولی شما برای تهییه پول به چند روز مهلت احتیاج دارید و من نیز باید برای گرفتن مفاصا حساب مالیاتی اقدام کنم تا تنظیم سند در محضر ممکن باشد پس برای اینکه هر دو به معامله در آینده مطمین شویم سندی مینویسیم و ضمن آن من تعهد میکنم که اسناد لازم را ظرف یک هفته تهییه کنم و در فلان دفتر حاضر شوم و شما نسز ملتزم می شوید که به همان دفتر برای معامله بیایید اگر یکی از دو ظرف از تعهد خود سرباز زند دیگری میتواند الزام اورا از دادگاه بخواهد به هر حال در خرید و فروش املاک باید سند رسمی تنظیم شود و قولنامه تنها تعهد به انتقال است و پذیرفتن سند عادی برای اثبات آن نیز امکان دارد.

 

سوال دوم : حال در قولنامه اگر فروشنده عهد شکنی کند و موضوع تعهد را به دیگری انتقال دهد تکلیف خریدار چیست؟

در فرض مزبور مطالبه وجه التزام و بیعانه ای که از بابت ثمن پرداخت شده است اشکالی ندارد ولی تنها حق خریدار نیست. فروشنده وظیفه دارد که زمینه اجرای قولنامه را از بین نبرد پس اگر با اعمال حق خویش (حق مالکیت) از این وظیفه بگریزد و آن را وسیله اضرار به دیگران قرار دهد از حق سو استفاده کرده است.

این سوء استفاده را قانون اساس (اصل۴۰) منع کرده به علاوه در جایی که مورد تعهد تحویل داده شده یا تمام ثمن گرفته شده میتوان گفت فروشنده با امضای قولنامه به طور ضمنی ملتزم شده به نگهداری موضوع آن و حق انتقال معارض را از خود سلب کرده این شرط ضمنی لازمه احرای تعهدی است که مالک در قولنامه به گردن گرفته است.

 

نویسنده : زهرا رنجبر ، کارشناس حقوقی

برگرفته از مجموعه مقالات موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد لطفا در صورت نیاز به مشاوره حقوقی و یا نیاز به وکیل حقوقی با ما در تماس باشید.