سوالات متداول شهرداری

سوالات متداول شهرداری

تفاوت طرح های تفصیلی با طرح های اجرایی موضوع لایحه قانونی نحوه تملک سال ۵۸ چیست؟ آیا طرح اجرایی می تواند خارج از طرح های تفصیلی باشد؟چگونه میتوان این دو را از یکدیگر تفکیک کرد و آنها را از یکدیگر متمایز نمود؟

 

جواب
طرح های اجرایی عام تر از طرح های تفصیلی می باشد و طرح عمومی و عمرانی لزوما در طرح تفصیلی قرار ندارد. بنابر این طرح های اجرایی عام تر و گسترده تر از طرح های تفصیلی هستند و رابطه دو طرح با یکدیگر به لحاظ حقوقی عموم و خصوص من وجه است.

سوال

در یک کوچه بن بست بر اثر ساخت و ساز جدید، ورودی شخص الف به عرض دو متر مانده است و الباقی مسدود شده، که با مراجعه به شهرداری مشخص شده عامل اصلی این مسدود شدن ساخت و ساز غیر اصولی ملک شخص ب بوده که حدود ۲۰ سال پیش پروانه ساخت از شهرداری گرفته حال سوال اینست که آیا بعد بیست نسبت به ابطال پروانه ساخت می شود از طریق دیوان عدالت اداری اقدام کرد به عبارتی مدت زمانی برای این دعوا پیش بینی شده است؟ راهکار چیست؟

جواب
عجیب است که شخص الف بعد بیست سال تازه مدعی حق خود شده و شائبه سوء استفاده از حق از سوی ملک مجاور می رود. در‌هر‌حال مدت زمانی برای طرح دعوی پیش بینی نشده و باید برای قاضی توضیح داده شود که ثمره ابطال مذکور در هنگام نوسازی و تخریب و باز شدن ورودی ملک الف خواهد بود. در هر حال احتمال موفقیت در این نوع دعاوی بسیار اندک است.

سوال

زمینی را خریدم که اتوبان از داخل آن گذشته بود و من و فروشنده از این موضوع اطلاع نداشتیم و من بهای زمین را بطور کامل پرداخت کردم و سند زمین نیز به نام من انتقال یافته اکنون برای مطالبه بهای عادله زمین من می توانم دادخواست مطرح کنم و یا چون زمان اجرای طرح سند به نام مالک قبلی بوده، صاحب قبلی می تواند طرح شکایت کند البته فروشنده هیچ ادعایی برای دریافت بهای عادله ندارد.

جواب
خریدار جانشین مالک قبلی بوده و دارای کلیه حقوق متصوره قانونی از جمله بهای عادله است و موضوع مطروحه در خصوص نقل و انتقال، از علل و عوامل سقوط تعهدات مندرج در قانون مدنی نمی باشد و استصحاب بقای تعهد به جبران خسارت حکمفرماست.

❓پرسش:
احتراماً بابت قرارداد از یکی از شهرداریهای استان تهران از محل قراردادهای فی مابین مبلغی را به عنوان ارزش افزوده از سالهای قبل طلبکار هستم، و با وجود اینکه اداره ارزش افزوده تهران در دو نوبت آن شهرداری را مکلف به پرداخت وجه این شرکت کرده است اما از تیر ماه سال ۹۸ تا بحال از پرداخت آن خودداری نموده اند.
آیا میتوانم از آن شهرداری شکایت کنم؟

✅پاسخ:
جواب بله اگر پیمانکار هستید باید شکایت خود را در کمیسیون معاملات ماده ۳۸ مطرح کنید وگرنه در دادگاه عمومی حقوقی. ضمن اینکه مطالبه خسارت تأخیر تأدیه از زمان توقیف اموال قابل مطالبه است و مشمول قانون منع توقیف اموال منقول و غیرمنقول شهرداری در سال ۱۳۶۱ نمی گردد.
اگر مقصود از ارزش افزوده، ارزش افزوده دارایی باشد موضوع بستگی به قرارداد منعقده دارد. لذا بدون بررسی اسناد و مدارک و وقوف بر جوانب موضوع جواب متقن و صحیحی قابل ارائه نیست.

زمین های شهرداری که به موجب تفکیک موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری یا به‌موجب قانون زمین شهری و … صاحب شده آیا برای فروش آنها از طریق مزایده، لازم است سند رسمی داشته باشد؟

جواب
برای صحت معامله و نقل و انتقال لزومی به سند دار بودن اراضی و املاک نیست گرچه دارای تبعات حقوقی خواهد بود، بلکه می تواند صرفا یک تخلف اداری به دلیل نقض قوانین و مقررات ثبتی مثل مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت، آن هم در صورت وجود شرایط خود محسوب گردد.

سوال :

آيا اراضي مشمول ماده واحده اراضي واقع در طرح ها براي تغيير كاربري آنها در صورت عدم تملك در مهلت هاي قانوني نيازمند طرح در كميسيون ماده ٥ مي باشند؟

جواب
به دلایل ذیل خیر
۱. اعمال ماده واحده قانون تعیین وضعیت بر اساس رای وحدت رویه سال ۱۳۹۱ هیات عمومی دیوان عدالت اداری تغییر کاربری نیست بلکه استفاده مالک از حقوق مالکانه با حفظ کاربری سابق است گرچه اجازه احداث بنا با کاربری مغایر داده شود.
۲. قانون شورای عالی شهرسازی و معماری سال ۱۳۵۱ به تصویب رسیده در حالی که قانون تعیین وضعیت سال ۱۳۶۷ لذا نیازمند به طرح در کمیسیون ماده پنج نیست ضمن اینکه هدف از قانون تعیین وضعیت، تعیین تکلیف محدودیت ایجاد شده در اعمال اصل تسلیط در ملک می باشد و با توجه به خاص بودن قانون مذکور مجرای خاص خود را دارد و خاص موخر ناسخ عام مقدم است. ضمن اینکه اگر کمیسیون ماده پنج با تغییر کاربری مخالفت نماید عملا قانون تعیین وضعیت را لغو و بیهوده می کند و آن را از کارایی می اندازد.
۳. ماده ۵۹ قانون رفع موانع تولید و ارتقای نظام مالی کشور مصوب ۱۳۹۴ در این خصوص یعنی اعمال حقوق مالکانه در طرح های عمومی و عمرانی هیچ شرطی را نپذیرفته است که حتی شرط موافقت دستگاه اجرایی متولی طرح را نیز منتفی دانست. اصل نیز در مقام ببان بودن است.
۴. اصل بر عدم شرطیت موافقت کمیسیون ماده ۵ می باشد.

سوال و جواب شهردادی

رستورانی برای خدمات رسانی به کامیون های بین راهی که عرصه اش جزو اراضی ملی بوده، بصورت قولنامه ای در سال ۷۶ از شخصی حقیقی خریداری شده است. این رستوران توسط فروشنده با کسب اجازه از بخشداری منطقه و دهیاری روستا در سال ۷۰ احداث شده و مشغول به کار بوده است. که در سال ۸۹ بدلیل تعریض بندی جاده و دپوی ماشین آلات اداره راه، بصورت نیمه تخریب درآمد و تعطیل گردید.

سپس خریدار (مالک قولنامه ای رستوران) با مراجعه به اداره راه برای دریافت خسارت و حق اعیانی اقدام نموده که در سال ۹۲ به استناد تبصره ۳ ماده ۵ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی مورد نیاز دولت سال ۵۸، مورد موافقت اداره راه قرار گرفته و به تصویب هیات سه نفره کارشناسی و قیمت گذاری شده است و همچنین تامین اعتبار نیز شده است. ولی بدلیل تغییر مدیریت اداره راه در سال ۹۳ مورد مخالفت قرار گرفته و تاکنون بدلیل ملی بودن عرصه از پرداخت هرگونه اعیانی و خسارت جلوگیری به عمل آورده اند در حالی که این رستوران ۱۹ سال مشغول به کار بوده و برای خدمات رسانی به رانندگان و مسافرین بین راهی بوده است، با توجه به کدام قانون حق مذکور از کدام ارگانی و چگونه قابل دریافت می باشد؟

جواب
به دلیل ملی بودن عرصه به نظر استحقاقی برای صاحب اعیان نیست و اجازه صادره از سوی بخشداری موجب تعلق حق مکتسبه نیست.

در صورت نیاز به وکیل شهرداری با ما در تماس باشید.

سوال :

یک واحد در طبقه زیر همکف خریداری کردیم و این واحد دسترسی به حیاط ندارد صرفا کولر در حیاط میباشد که برای سرویس ان باید از منزل طبقه اول بریم سوالم این بود آیا می شود برای دسترسی به حیاط درب تعبیه کنیم البته طبقه اول رضایت ندارد و حیاط را برای خود می داند در صورتی که حیاط مشاعی است لطفا رهنمایی بفرمایید از چه طریقی اقدام کنم؟

جواب
امکان ایجاد درب نیست ولی حیاط مشاعی است و اگر استفاده اختصاصی آن در سند برای آن واحد لحاظ شده باشد دیگر واحدها حق استفاده ندارند. گرچه بدون قیذچد این موضوع هم با توجه به نحوه سوال چنین حق دسترسی ای ممنوع است. استفاده کننده اختصاصی از حیاط ممنوع از برخی تصرفات مانند تغییرکاربری آن است.

آیا می دانید :

با توجه به اینکه در ماده ۱۷۴ قانون برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران به کاهش عوارض صدور پروانه اشاره شده است و با عنایت به اینکه در قوانین مربوط به گسترش فضای سبز در شهرها، عوارض پیش بینی نشده است و وضع عوارض فضای سبز در هنگام صدور پروانه موجب افزایش عوارض صدور پروانه خواهد شد، بنابراین مصوبه عوارض فضای سبز مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات شورای اسلامی شهر می باشد.

ماده ۱ قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۷/۹/۱۳۴۷ و اصلاحیه های بعدی آن برای نوسازی و عمران و اصلاحات اساسی و تامین نیازمندی های شهری و ایجاد پارک ها و نگهداری از پارک ها و باغ های عمومی شهر و تأمین سایر تاسیسات و احتیاجات شهری را در شمار وظایف اساسی شهرداری ها قلمداد نموده و به همین منظور دریافت عوارض نوسازی به موجب ماده ۲ قانون تعیین شده است لذا با عنایت به اینکه پرداخت هزینه های توسعه فضای سبز و نگهداری آن به موجب قانون تعیین تکلیف شده و عوارض قانونی از این بابت وضع گردیده است شهرداری ها موظفند از درآمدهای عوارض نوسازی بخشی را به فضای سبز شهری اختصاص دهند، وضع مجدد عوارض محلی به فضای سبز شهری خارج از اختیارات شوراها می باشد.

سوال

زمینی به مساحت ۱۰۷۳ متر مربع در شهر تبریز با کاربری مسکونی از طرف تعاونی مسکن شهرداری به اینجانب واگذار شده است.اکنون که برای اخذ پروانه اقدام نموده ام پس از اخذ عوارض، شهرداری اعلام میکند که کاربری قبلی این زمین درمانی بوده که طی طرح تفصیلی جدید باید طبق جدول تعرفه عوارض محلی شورای شهر تبریز با احتساب هفت P که خود P نیز تقریبا چهار برابر قیمت ارزش منطقه ای است را به عنوان هزینه تغییر کاربری پرداخت نمایید. آیا اخذ این مبلغ قانونی است؟

جواب
اخذ مبلغ مذکور و مبالغی از این قبیل به دلیل ایجاد کاربری جدید در طرح تفصیلی جدید و استفاده از امتیاز آن بر اساس ارای متعدد دیوان عدالت اداری خلاف قانون است.
از شهرداری بخواهید برگه محاسبه عوارض صادر نماید و نسبت به این موضوع در کمیسیون ۷۷ و بعد دیوان عدالت اداری اعتراض نمایید.

 

 

سوال

زمینی داشتم به مقدار ۲۵۰ متر متر مربع که تغییر کاربری آن را گرفتم. پس از تغییر کاربری برای دریافت پروانه به شهرداری مراجعه نمودم که از صدور پروانه خودداری نمودند، زیرا مقدار ۱۴۰ متر زمین دیگر در قسمت جلوی زمینم داشتم و شهرداری صدور پروانه را منوط به دادن ۱۴۰ متر زمین در حق شهرداری به عنوان معبر و خیابان نمودد و چون پروانه را نمی دادند بنده مجبور شدم ۱۴۰ متر زمین را به شهرداری بدهم.حالا با توجه به اینکه اراضی زیر ۵۰۰ متر مشمول ماده ۱۰۱ نمی شوند و ایجاد معبر برای اراضی زیر ۵۰۰ متر بر عهده شهرداری است نه مالک، امکان دارد که بنده در طی شکایت آن را پس بگیرم؟ یا قیمت آن را بگیرم؟
۱۴۰ متر جلوی زمین ۲۵۰ متری است و شهرداری تعهد گرفته که علاوه بر گرفتن عوارض ۱۴۰ متر زمین را نیز ببرد تا پروانه را صادر کند.

جواب
اقدام به گرو کشی شهرداری جهت صدور پروانه غیر قانونی است. به استناد رای وحدت رویه ۷۴۷ دیوان عالی کشور باید دادخواست مطالبه وجه علیه شهرداری بدهید به شرطی که دارنده سند رسمی یا عادی تایید شده دادگاه باشید. لذا به دلیل وقوع ۱۴۰ متر در طرح معبر امکان بازپس گیری آن را ندارید.

سوال

یک ملک تجاری حدودا ۱۰۰ متری در نبش خیابان (تقاطع دو خیابان) داریم که ۴ برادر به صورت مشاع در آن شریک هستند، این ملک به واسطه طرح تعریض باید بیش از ۶۰ الی ۷۰ درصد از مساحت خود را عقب نشینی کند.
اگر یکی از شرکا سهم خود را به دیگری (خارج از شرکا) بفروشد، و خریدار برای افراز اقدام کند و بعدا بخواهد سهم خود را تخریب و مجددا بسازد،

آیا برای مقدار عقب نشینی میتواند با شهرداری معامله یا مصالحه کند؟ یعنی حق و حقوق خود را از شهرداری به خاطر عقب نشینی بگیرد؟

جواب
نقل و انتقال مانع مطالبه وجه و سهم از شهرداری نیست انتقال گیرنده جانشین و قائم مقام مالک قبلی است. علاوه بر این مشاعی بودن مانع مطالبه وجه و کا به ازاء به میزان قدرالسهم مشاعی نمی باشد.

 

سوال

کارخانه سنگبری دارای پروانه بهره برداری و پروانه تاسیس از سال ۵۶ و ۷۲ به مدت بیست سال فعال بوده است که در مکانی مستقر بوده که بعلت گسترش شهر در محدوده واقع و شهرداری مدعی است کاربری محل الان مسکونی و زراعی است لذا یا تبدیل به حالت اولیه “مسکونی” شود یا توافق کنید و مبالغ هنگفتی بدهید و از سال ۹۲ اخطار فرستاده و چند سال است که پلمپ کرده فک پلمپ کردم شکایت کرد منع تعقیب صادر شد بنفع من. کلی ضرر کردم. شهرداری اخیرا گفته بر اساس رای ماده ۱۰۰ پلمپ کرده ولی هیچ رایی بمن اصلا ابلاع نشده است. اولا چکار کنم ایا برای فک پلمپ میتوانم شکایت رفع مزاحمت بکنم وبه کجا شکایت کنم و آیا میتوانم ضرر و زیان این سالها مزاحمت و پلمپ را بگیرم؟

جواب
۱٫ شکایت ممانعت از حق و اخلال در کسب و کار به دلیل پلمپ غیرقانونی باید مطرح بشود نهایتاً شهرداری مجبور است که رأی ماده ۱۰۰ را در پرونده ارائه نماید و در مورد سال های قبل از رای مسئولیت وجود دارد.
۲٫ برای مطالبه خسارت ابتدا در دیوان عدالت اداری باید دادخواست احراز وقوع تخلف را ارائه نمایید و در صورت جواب مثبت به دادگاه عمومی جهت مطالبه خسارت مراجعه کنید.
۳٫ بنای احداثی و تغییر کاربری اگر قبل از تصویب طرح جامع شهرتان می باشد موضوع از صلاحیت کمیسیون ماده صد خارج است (البته این موضوع نیازمند بررسی بیشتر پرونده است و احراز شرایط مقرر قانونی است).
۴٫ به صراحت آرای دیوان عدالت اداری اگر سال وقوع تخلف در زمانی باشد که هنوز آن منطقه به شهر تبدیل نشده موضوع از صلاحیت کمیسیون ماده صد خارج و در صلاحیت کمیسیون ماده ۹۹ می باشد

 

سوال

۱٫ حق تشرف چیست و به چه زمین هایی تعلق میگیرد؟

۲.آیا به زمینی که در سند آن به صراحت به دو ضلع به دوخیابان محدود شده یعنی شمالا به یک خیابان و جنوبا به خیابان دیگر حق تشرف تعلق میگیرد؟
۳. زمینی که متراژ آن ۱۵۰۰ متر است و در سند آن قید شده زمین غیر محصور شامل یکباب عمارت در صورت تفکیک چه نسبت به شهرداری باید بپردازد. سال ساخت عمارت قبل از انقلاب است.
۴٫ با توجه به طرح تفکیک که زمین را به ۶ زمین۲۵۰ متری تبدیل و تفکیک میکند و با توجه به ۲بر بودن زمین هیچ شوارع و راهی در بین قطعات تفکیک نیاز و موجود نیست در این صورت شهرداری ۲۵درصد سهم سرانه خدمات را میبرد یا شوارع را نیز شامل میشود؟

جواب
– به زمین هایی که در اثر طرح در بر کوچه یا خیابان یا در مسیر تعریض قرار میگیرند حق تشرف یا مشرفیت تعلق می گیرد.
– اگر تعریض صورت پذیرفته یا احداث شوارع یا معابر محقق شود بله.
– در صورتی که تفکیک رسمی (نه غیر رسمی) بعد از ۱۳۹۰ باشد به نسبت ارزش افزوده ملک حداکثر تا سقف ۷۵ / ۴۳ درصد اخذ خواهد شد (به میزان ارزش افزوده ملک). لذا سال ساخت تأثیری در شمولیت ماده ۱۰۱ نخواهد داشت.
– سهم شوارع در این صورت قانونی نیست البته موضوع اختلافی است و هر دو دیدگاه به لحاظ حقوقی و قانونی قابل دفاع است و تصمیم با مرجع رسیدگی است.

 

شهرداری اقدام به جمع آوری تابلوهای نصب شده در پیاده روها نموده، تابلوها برای معرفی مشاغل و راهنمايي مراجعان بوده است؟ ایا عمل شهرداری قانونیست یا عملش جرم می باشد؟

جواب
بستگی دارد که تابلوها در کجا نصب شده اگر در پیاده رو باشد چون ملک شهرداری است می تواند تجاوز به معبر را علی الراس رفع تجاوز یا تصرف نماید.
اما اگر تابلو منصوب در ساختمان باشد اقدام به جمع آوری قانونی نیست.

سوال

‏قاضی کمیسیون بند ۲۰ ماده ۵۵ شهرداری توسط چه کسی انتخاب میشود؟ آخرین قانون برای ترکیب اعضا چه قانونی هست؟

جواب
تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری دارای اصلاحیه جدیدی نیست و ترکیب اعضای کمیسیون مذکور سه نفر از طرف شورای شهر می باشد که می تواند قاضی منتخب باشد اما لزوما نیازی به حضور قاضی دادگستری یا نماینده قوه قضائیه در کمیسیون نیست، بلکه اگر قاضی هم عضو کمیسیون باشد از طرف شورای شهر خواهد بود نه دادگستری.
لازم به ذکر آرای این کمیسیون قطعی و لازم الاجراست.

سوال

١ – من با قولنامه عادي ٢٠٠ سهم مشاع از يك قطعه زمين محصور با سابقه ثبتي رو خريدم.
٢ – از اداره ثبت اسناد از طريق قانون تعيين تكليف سند تك برگ گرفتم.
٣ – شهرداري از من حدود ٣٥ ميليون تومن بابت ١٠ درصد قيمت ملك به نرخ روز بر اساس ماده ١٠١ شهرداری مطالبه كرده است.
٤ – حدودا مبلغ ١٢ ميليون بابت ارزش افزوده ملك تقاضا كرده است.
٥ – و حدود ٩ ميليون تومن هم بابت اماده سازي زمين.

ضمنا متراژ پلاك اصلي چند ده هزار متر هست و شهرداري چندين كوچه و خيابون و بلوار داخل اين پلاك عبور داده و هيچ هزينه اي بابت تصرفات به مالكين پرداخت نكرده است.

ايا اين مبالغ قانوني هست؟
اگر نيست مرجع شكايت كجاست؟

جواب
هیچ یک از موارد فوق قانونی نیست شما باید تقاضای رسیدگی به موضوع در کمیسیون ۷۷ را به شهرداری ارائه نمایید.

سوال

شخصی به رای کمیسیون ماده ۷۷ اعتراض زد به شعبه دیوان عدالت اداری ارجاع و تبادل لوایح شده بعد از آن هم به سازمان بازرسی اعلام شکایت نموده آیا سازمان می‌تواند قبل از صدور رای تصمیم در این خصوص بگیرد؟

جواب
بله امکان رسیدگی مستقل از سوی سازمان بازرسی کل کشور وجود دارد. ضمن این که سازمان خود نهاد رسیدگی مستقل برای اتخاذ تصمیم نیست بلکه پرونده را نهایتا معد رسیدگی در مرجع انتظامی یا دادسرا نموده و نهایتا پیشنهادات اصلاحی ارائه می نماید.
صلاحیت و موارد رسیدگی سازمان مجزی از نهادهای قضایی و شبه قضایی است و رسیدگی در دیوان مانع رسیدگی سازمان نیست.

به اعتقاد برخی «کمیسیون ماده صد براساس سال وقوع تخلف جریمه تعیین میکند و ماده ۹۹ براساس قیمت روز»
لازم به ذکر است که این موضوع و برداشت غلط است زیرا به استناد تبصره دو بند سه ماده ۹۹ جریمه های تخلفات ساختمانی به نرخ روز سال تکمیل اعیانی مورد محاسبه قرار میگیرد که به عبارتی همان سال وقوع تخلف می تواند باشد و می توان این عبارات را بازی با الفاظ دانست.

این مقاله در طول زمان بروز رسانی میشود  صفحه را ذخیره کنید(با استفاده از علامت ستاره در بالای مرورگر خود) تا از آخرین سوالات مربوط به شهرداری مطلع شوید…

نویسنده : امید محمدی

لطفا در صورت نیاز به وکیل حقوقی با موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد در تماس باشید.