اخذ به شفعه

اخذ به شفعه

اخذ به شفعه به زبان ساده : ماده ۸۰۸ قانون مدنی مقرر میدارد هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیع را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند.

شرایط حق اخذ به شفعه

با عنایت به ماده مرقوم شرایط ایجاد حق شفعه به شرح ذیل می باشد :

۱-وجود مال غیر منقول مشاع: حق شفعه نسبت به اموال غیر منقول ذاتی ایجاد می شود و اختصاص به املاک دارد. برای ایجاد حق شفعه، شراکت در زمین باید وجود داشته باشد. اشاعه ممکن است در زمین تنها باشد یا زمینی که در آن اعیانی یعنی ساختمان و درخت، وجود دارد.

اگر دو نفر فقط در ساختمانت و درخت شریک باشند و زمین متعلق به آنان نباشد، یعنی تنها اعیانی مشاع باشد، حق شفع ایجاد نمیشود. در این باره ماده ۸۰۹ مقرر می دارد: هرگاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.

قانون استثنائا در یک مورد بدون اینکه اشاعه در مالکیت مال غیر منقول وجود داشته باشد قایل به وجود حق شفعه شده است. در این باره ماده ۸۱۰ قانون مدنی مقرر می دارد: اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آن ها ملک خود را با ممر یا مجرای بفروشد، دیگری حق شفعه دارد، اگرچه در ملک خود، مشاعا شریک نباشد، ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد.

ماهیت حقوقی حق شفعه

بنابراین میبینیم قانون مدنی در این ماده استثنائا با اینکه دو طرف در زمین با هم شریک نیستند فقط به دلیل وجود راه عبور یا مجرای مشترک، به هر یک از دو مالک مجاور حق داده است، اگر مالک دیگر ملک خود را فروخت، بتواند با اخذ به شفعه  ملک اختصاصی فروخته شده مالک دیگر را تملک نماید.

حق شفعه در آپارتمان

همچنین اگر آپارتمانی دو واحد داشته باشد و مالک یکی از واحد ها ، آپارتمان شخصی خود را بفروشد و به جهت آنکه این دو آپارتمان در ممر و مجری مشترک می باشند، مالک آپارتمان دیگر حق شفعه پیدا می کند.

۲- مال غیر منقول ذاتی بین دو شخص مشترک باشد: حق شفعه زمانی به وجود می آید که مال غیرمنقول دارای دو شریک باشد نه بیشتر. ملاک در محدود بودن اشاعه میان دو شریک، زمان ایجاد حق شفعه است نه در زمان اجرای آن

۳-مال غیر منقول مشاع باید قابل تقسیم باشد: یعنی اینکه ملک قابل افراز باشد. ملکی که جریان ثبتی آن خاتمه یافته مرجع تشخیص قابل افراز بودن آن اداره ثبت محل وقوع ملک است، در غیر این صورت دادگاه می باشد. بنابراین اگر ملک، غیرقابل افراز تشخیص گردد حق شفعه ایجاد نمی شود.

برای گرفتن وکیل حقوقی یا مشاوره حقوقی با ما در تماس باشید.

۴- یکی از دو شریک سهم خود را به قصد بیع به شخص ثالثی انتقال دهد: تنها زمان یکه یکی از دو شریک تمام یا قسمتی از سهم خود را بفروشد، برای شریک دیگر، حق شفعه به وجود می آید. لذا اگر یکی از شرکا، سهم خود را با هر معامله ای غیر از بیع منتقل نماید، حق شفعه ایجاد نمیشود.اعم از آنکه سهم خود راهبه یا صلح یا معاوضه کند یا حتی مهریه همسر خود قرار دهد. بنابراین حق شفعه از احکان اختصاصی بیع است.

باید سهم مشاع به عنوان مبیع انتقال یابد نه ثمن، تا حق شفعه ایجاد گردد. به تعبیر دیگر شریک باید فروشنده باشد نه خریدار.

پس از جمع شدن ۴ شرط فوق الذکر، شریک دیگر باید ثمنی را که خریدار پرداخته است به او بپردازد تا بتواند حق شفعه را اجرا نماید. مقدمه اخذ به شفعه پرداخت ثمن قراردادی به خریدار می باشد. بنابراین حق شفعه حق تملک قهری حصه فروخته شده شریک سابق از خریدار است در برابر قیمتی که خریدار پرداخت کرده است.

تعریف اخذ به شفعه

به عمل حقوقی که به موجب آن شفیع، حق شفعه خود را اعمال می کند، اخذ به شفعه گفته می شود.

اخذ به شفعه ایقاع می باشد زیرا جهت تحقق آن تنها اراده و قصد شفیع لازم می باشد و رضای خریدار و شریک فروشنده در آن شرط نیست. در واقع نوعی ایقاع معوض می باشد چون شفیع در ازای پرداخت ثمن قراردادی به مشتری می تواند حصه فروخته شده را تملک نماید.

اخذ به شفعه با پرداخت ثمن به مشتری و با اراده شفیع برای تملک حصه فروخته شده شریک تحقق می یابد و نیازی به تشریفات دیگری ندارد. در صورتی که خریدار از قبول آن امتناع نماید، شفیع باید دعوای اخذ به شفعه را به طرفیت شریک و خریدار با هم اقامه نماید. اگر یکی از این دو را خوانده قرار دهد  دادگاه مبادرت به صدور قرار عدم استماع دعوا می نماید.

در صورتی که در مورد این مطلب هرگونه سوالی دارید ، وکلای موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد ، آماده ی پاسخگویی به شما هستند ، لطفا با ما تماس بگیرید.